मुंबई ट्रांस हार्बर लिंक: क्या इससे नवी मुंबई में रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ेंगी?

21.8 किलोमीटर लंबे मुंबई ट्रांस हार्बर लिंक का उद्घाटन 12 जनवरी को प्रधान मंत्री नरेंद्र मोदी ने किया था। समुद्री लिंक का लक्ष्य मुंबई और उपग्रह शहर नवी मुंबई के बीच की दूरी को कुछ घंटों से घटाकर 15-20 मिनट करना है। इससे पुणे जैसे प्रमुख क्षेत्रों और आगे गोवा तक यात्रा के समय में भी कटौती होने की उम्मीद है। यह उस क्षेत्र में आर्थिक विकास को भी बढ़ावा दे सकता है, जिसमें एक मेगा बंदरगाह और एक आगामी नवी मुंबई अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डा है।

जिस प्रश्न का उत्तर दिया जाना बाकी है वह यह है कि क्या इससे नवी मुंबई के रियल एस्टेट बाजार की किस्मत बदल जाएगी और संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होगी जैसा कि अधिकांश नई बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के मामले में होता है। यहां यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि बेलापुर और पेंडार के बीच नवी मुंबई मेट्रो की लाइन 1, जिसने पिछले साल नवंबर में परिचालन शुरू किया था, ने 11 किमी मार्ग के साथ खारघर, बेलापुर और तलोजा जैसे बाजारों में अचल संपत्ति की कीमतों में सुधार करने में मदद की है।

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जबकि कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​​​है कि नवी मुंबई में नई बुनियादी ढांचा परियोजनाओं से अगले 2-3 वर्षों में कीमतों में 10-15% की वृद्धि होने की उम्मीद है, दूसरों का मानना ​​​​है कि एमटीएचएल के साथ अधिक भूमि उपलब्ध होने से कॉरिडोर, कीमतों को नियंत्रण में रखा जाएगा। बेहतर कनेक्टिविटी से अलीबाग में लक्जरी परियोजनाओं की मांग भी बढ़ सकती है।

जिन क्षेत्रों पर असर पड़ने की संभावना है

एमटीएचएल दक्षिण मुंबई के सेवरी में शुरू होता है और एलीफेंटा द्वीप के उत्तर में ठाणे क्रीक को पार करता है और नवी मुंबई में न्हावा शेवा के पास चिरले गांव में समाप्त होता है। एमटीएचएल दक्षिण मुंबई से उल्वे तक की यात्रा के समय को 2 घंटे से घटाकर मात्र 20 मिनट करना चाहता है। जिन अन्य क्षेत्रों को सीधे जुड़ाव से लाभ होने की उम्मीद है वे हैं पनवेल, उल्वे और द्रोणागिरी।

अंतर्राष्ट्रीय रियल एस्टेट कंसल्टेंसी कोलियर्स के अनुसार, बुनियादी ढांचे के विकास से एमएमआर में पहुंच बढ़ेगी, जिससे कई उभरते आवासीय केंद्रों में किफायती अवसर पैदा होंगे। इससे नवी मुंबई के खारघर, उल्वे और पनवेल जैसे परिधीय नोड्स के आसपास नए आवासीय केंद्रों के उभरने की उम्मीद है।

पनवेल: गौरतलब है कि निर्माणाधीन नवी मुंबई अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डा पनवेल से 20 मिनट की दूरी पर है और एमटीएचएल परियोजना लगभग 15 से 20 मिनट की दूरी पर है। यह मुख्य रूप से एक किफायती आवास बाजार है। पनवेल में दो से तीन बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत कुछ भी हो सकती है ₹8,000 प्रति वर्ग फुट से ₹स्थानीय दलालों का कहना है कि 15,000 प्रति वर्ग फुट।

वह लड़ा नवी मुंबई में है. यहां 2 बीएचके की कीमत एक करोड़ रुपये तक हो सकती है। कीमतें की रेंज में थीं ₹25 से ₹वे कहते हैं, लगभग आठ साल पहले 30 लाख।

द्रोणागिरी की कीमतें वर्तमान में रेंज में हैं ₹5,500 से 6,000 प्रति वर्ग फुट।

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समुद्री लिंक के उल्वे छोर पर ‘तीसरी मुंबई’ बनने की भी चर्चा है। इसे मुंबई महानगर क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण (एमएमआरडीए) द्वारा विकसित किया जाएगा। इसके अधिदेश का एक हिस्सा नवी मुंबई के खारघर में 150 हेक्टेयर भूखंड पर बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स जैसा दूसरा बिजनेस हब बनाना है। रायगढ़ जिले के उल्वे, पेन, पनवेल, उरण, कर्जत और अलीबाग जैसे कस्बों के प्रस्तावित तीसरे मुंबई का हिस्सा बनने की उम्मीद है।

एनारॉक द्वारा उपलब्ध कराए गए आंकड़ों के अनुसार, उल्वे और पनवेल नवी मुंबई में एमटीएचएल परियोजना के प्रमुख लाभार्थी हैं और होंगे। इतना ही नहीं, दोनों क्षेत्र एक साथ एमटीएचएल और अंतरराष्ट्रीय हवाईअड्डा परियोजना दोनों का दोहरा सकारात्मक प्रभाव देख रहे हैं और देखते रहेंगे। जिन अन्य क्षेत्रों को लाभ हुआ है उनमें सीवुड और खारघर शामिल हैं।

ANAROCK रिसर्च के अनुसार, औसत। नवी मुंबई में संपत्ति की कीमतें इससे भी अधिक रहीं ₹2023 की तीसरी तिमाही में 8,300 प्रति वर्ग फुट। 2015 की तीसरी तिमाही में औसत। संपत्ति की कीमतें थीं ₹6,650 प्रति वर्ग फुट, इस प्रकार इस अवधि में 25% से अधिक की वृद्धि हुई। पाइपलाइन में विभिन्न बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के साथ, जो मुख्य भूमि मुंबई और एमएमआर के अन्य क्षेत्रों के साथ कनेक्टिविटी को बढ़ावा देगी, शहर में अगले 2-3 वर्षों में औसत कीमतें 10-15% के बीच कहीं भी बढ़ने की संभावना है।

क्या रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ेंगी?

नाइट फ्रैंक इंडिया के वरिष्ठ कार्यकारी निदेशक गुलाम जिया की राय अलग है।

“इन क्षेत्रों में अधिकांश अचल संपत्ति पहले ही विकसित और विकसित हो चुकी है। कीमतों के मामले में रस तो पहले ही निकाला जा चुका है. यदि उल्वे में कीमतें शुरू हुईं ₹लगभग एक दशक पहले उन्होंने 2000 प्रति वर्ग फुट का आंकड़ा छू लिया था ₹कनेक्टर चालू होने से बहुत पहले 5000 प्रति वर्ग फुट, “उन्होंने समझाया।

आगे भी, “हम इस गलियारे के अंतर्गत आने वाले क्षेत्रों में 7 से 10 प्रतिशत की नियमित कीमत वृद्धि की उम्मीद करते हैं,” उन्होंने कहा।

अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रण में रख सकते हैं

कुछ महीने पहले, प्रधान मंत्री नरेंद्र मोदी ने क्षेत्रीय कनेक्टिविटी के लिए समर्पित देश की पहली मास रैपिड प्रणाली, क्षेत्रीय रैपिड ट्रांजिट सिस्टम (आरआरटीएस) ट्रेन या रैपिडएक्स के 17 किलोमीटर के प्राथमिकता वाले खंड का उद्घाटन किया था। यह साहिबाबाद और दुहाई डिपो स्टेशनों के बीच था। दिल्ली और मेरठ के बीच पूरे कनेक्टर (82.15 किमी) से दोनों शहरों के बीच यात्रा का समय एक घंटे से थोड़ा कम होने की उम्मीद है।

पूरे एनसीआर के लिए कुल आठ आरआरटीएस कॉरिडोर की योजना बनाई गई है, जिनमें से तीन कॉरिडोर को चरण- I में लागू करने के लिए प्राथमिकता दी गई है, जिसमें दिल्ली – गाजियाबाद – मेरठ कॉरिडोर शामिल है; दिल्ली-गुरुग्राम-एसएनबी-अलवर कॉरिडोर; और दिल्ली-पानीपत कॉरिडोर। अन्य गलियारे जो दीर्घकालिक योजना का हिस्सा हैं, उनमें दिल्ली-फरीदाबाद-बल्लबगढ़-पलवल कॉरिडोर शामिल हैं; गाजियाबाद – खुर्जा कॉरिडोर; दिल्ली-बहादुरगढ़-रोहतक कॉरिडोर; गाजियाबाद-हापुड़ कॉरिडोर; और दिल्ली-शहदरा-बड़ौत कॉरिडोर।

एक बार चालू होने के बाद, इन गलियारों से इन क्षेत्रों को दिल्ली के करीब लाने की उम्मीद है और रियल एस्टेट के बड़े अवसर भी खुलेंगे। “एनसीआर के लिए उपलब्ध भूमि का द्रव्यमान कई गुना बढ़ने की उम्मीद है। बढ़ी हुई भूमि पार्सल तक पहुंच से रियल एस्टेट की कीमतों में तर्कसंगतता आने की उम्मीद है, ”ज़िया ने समझाया।

इसी तरह, एमटीएचएल के मामले में, हजारों एकड़ जमीन जो अब नए बुनियादी ढांचे के विकास के बाद खोली जाएगी, उम्मीद है कि रियल एस्टेट की कीमतों को नियंत्रण में रखा जाएगा और किफायती आवास में अवसर प्रदान किए जाएंगे, उन्होंने कहा, तत्काल प्रभाव पड़ेगा मूल्य प्रशंसा के बजाय युक्तिकरण।

उन्होंने आगे कहा, नवी मुंबई में एक हाई-प्रोफाइल स्थान जिसे पाम बीच रोड के नाम से जाना जाता है, 50 साल बाद भी वर्सोवा या लोखंडवाला में अचल संपत्ति की कीमतों की तुलना नहीं करता है।

एमटीएचएल से अलीबाग में लक्जरी परियोजनाओं में रुचि बढ़ सकती है

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि MTHL के लिए एकतरफा टोल होने की उम्मीद है ₹250, और हर कोई इसे वहन नहीं कर सकता। इसका मतलब है कि मासिक पास की कीमत करीब हो सकती है ₹पूरे साल के लिए 12000 और एक लाख से ज्यादा.

जिया ने कहा, “इसका मतलब यह है कि यह समाज के ऊपरी वर्ग को आकर्षित कर सकता है जो अलीबाग में अपने दूसरे घरों की यात्रा के लिए कनेक्टर का उपयोग कर सकते हैं।”

उम्मीद है कि समुद्री लिंक से दक्षिण और मध्य मुंबई से अलीबाग के बीच यात्रा का समय घटकर लगभग एक घंटा रह जाएगा। उन्होंने कहा, ”यही कारण है कि खरीदार अलीबाग में अपार्टमेंट भी खरीद रहे हैं।” उन्होंने कहा, अलीबाग में रहने और मुंबई में काम करने की अवधारणा जल्द ही एक वास्तविकता बन सकती है।

पुष्पम ग्रुप के प्रबंध निदेशक सचिन चोपड़ा सहमत हैं। “एमटीएचएल और एमएमआर में चल रही अन्य बुनियादी परियोजनाओं के कारण मांग में वृद्धि हुई है। मुंबई के पास अलीबाग और कर्जत जैसे दूसरे घरेलू बाजार इन बुनियादी परियोजनाओं के प्रभाव के कारण अगले 7 से 10 वर्षों में पहले घरेलू गंतव्य बन सकते हैं।”

वाणिज्यिक अचल संपत्ति की संभावना

एमटीएचएल द्वारा प्रदान की गई बढ़ी हुई कनेक्टिविटी से दक्षिण मुंबई के पुराने सीबीडी क्षेत्र में रियल एस्टेट गतिविधि को पुनर्जीवित करने की उम्मीद है, जिससे निवेशकों और डेवलपर्स के लिए रेट्रोफिटिंग के अवसर पैदा होंगे। कोलियर्स इंडिया के वरिष्ठ अनुसंधान निदेशक, विमल नादर ने कहा, यह नवी मुंबई के भीतर डेटा सेंटर हॉटस्पॉट को मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र के बाकी हिस्सों से जोड़ने में भी महत्वपूर्ण होने की उम्मीद है।

उन्होंने कहा, “कुल मिलाकर, परियोजना के अंदर और आसपास के रियल एस्टेट परिदृश्य को अत्यधिक लाभ होगा।”